【转载】我国物业管理不是“狭义性”的

中国楼市  包宗华 

    《中外房地产导报》今年第二期刊登了一篇名为《国内外物业管理基本特征对比》（以下简称《物文》）的文章。《物文》依据部分国外专家的议论和意见论证认为，西方国家的物业管理（《物文》简称为ＰＭ）已经由传统“狭义性”的转为“广义性”的，而我国的物业管理与西方国家传统物业管理基本相同，所以是“狭义性”的。最近，有个同志以《物文》的论点是否成立向我提问，促使我找出《物文》进行了认真的阅读。 《物文》提出的论点，不仅涉及发展物业管理一些带有基本性质的问题和理论问题，而且要结合国内外物业管理的情况进行研讨。因而，本人就有关问题发表一些意见。

    几个有关名词的简要含义 

    （一）物业 

    物业一词最早为香港同胞所使用，其含义为：已经建成投入使用的各类房屋及其配套的建筑物、构筑物、设备、设施和场地（含绿地）。 

    （二）房地产 

    房地产一词的含义为：通过人类劳动建造的房屋，以及与房屋相关连的建筑物、构筑物、设备、设施和土地。也可以说，房地产是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。 从以上含义可以看出，物业和房地产在主要方面属于同义词。如果说有所区别的话，则是物业的含义中明确地写出了“已经建成投入使用”的词汇。 

    （三）房地产业 

    房地产业的业务活动，贯穿房地产的全过程，包括组织房地产的开发建设，进行房地产的流通经营和中介活动，开展对投入使用房地产的服务管理，并由从事以上各项业务的单位组成房地产业。 

    （四）物业管理

    物业管理系指对已经建成投入使用的各类房屋及与其配套的建筑物、构筑物、设备、设施、场地的维护、维修、服务、管理。 

    以上含义，与西方国家的释义基本相同，是本文研讨要涉及的有关产业分类的基本概念问题，因而先作一些表述。 国外的物业管理机构 物业由于使用期长，不可能采取一般商品出售时负责一两年保修期的办法，而是需要长期的维护维修服务管理，因而，一些专门为物业维护维修服务管理的机构应运而生。

    西方国家以社会化的物业管理机构为主，也有少量由单位自办的物业管理机构。 以美国为例，社会化的物业管理机构大体上分为两类。第一类是各种专业型的物业管理机构，主要有各种专业或者比较综合的维修公司、清洁公司、绿化公司、保安公司和服务公司。其中保安和服务公司业务，正逐步向独立的行业发展，是否归属于物业管理，存在着不同意见。由于美国分散居住独门独户的居民很多，不宜实行综合管理，而是由各独门独户的居民根据自己的需要，分别与上述有关的专业公司签订长期合同或临时委托，进行物业的专业管理。 

    美国还有一种综合型的物业管理机构，主要承担住宅小区和公寓楼的物业管理，即按合同规定的期限和内容，综合承担以上物业的维护维修，清洁绿化和保安等业务。对于这种综合型的物业管理机构，美国叫做Property Management，即《物文》中讲的PM。 

    我国的物业管理机构及改革解放后，我国推行了一套公房低租金的住房政策，与之相适应的物业管理，大多属于事业单位性质，称为非社会化的物业管理。 随着我国住房制度改革的深化，原有的物业管理已不适应房改发展的需要，必须进行改革。通过转制成立的物业管理企业，如果原来是为集中的住宅小区服务的，可能成立综合型的物业管理机构；如果原来是为零星分散的居民服务的，则可能成立以维护维修为主的物业管理机构。当然，也可能由几个零星分散的物业管理机构联合起来，成立综合型的物业管理机构。 

    当前，我国政府主管部门把工作重点放在发展为住宅小区服务的综合型物业管理机构上，其目的是为了尽快地建立起我国物业管理机构的主体框架。但这并不意味着否定其他专业的物业管理机构的存在和发展。 以上情况说明，我国当前推行的物业管理，与西方国家传统的物业管理大同小异，也可以说是基本相同的。 

    走专业化、社会化道路的理论根据 我国在大力发展物业管理之时，要求物业管理企业走专业化、社会化的道路，并争取在时机成熟时，逐步地形成一个独立的新兴产业。这个要求，走的是符合社会经济发展客观规律、有利于加快发展速度的正道，绝不是在走什么“狭义性”的物业管理道路。

    《物文》的作者很注意吸取西方有关专家的意见，这种精神应该得到肯定。但《物文》在逻辑推理上，却有值得商榷和应予注意的地方。 应该说明，对于产业分类，应允许人们有发表议论和提意见的权利，但所提意见是否正确和得到采纳，则应以这个国家正式公布的产业分类文件为准。据了解，西方国家近几年来，对设计、建筑、房地产业的业务范围，并没有在产业分类文件中做出改动。在这样的情况下，某些专家提出物业管理的业务要发展到包括其他行业业务的意见，仅仅属于议论或提意见的范畴。更要注意的是，这些意见既与西方国家现行的产业分类不相吻合，也不符合专业化的发展方向。

    《物文》把这些专家的议论当成了西方国家产业分类的现实，认为西方国家的物业管理，已经成为包括其他几个行业业务的“广义性”的物业管理。这种论证推理，不合逻辑，也不能成立。 包括我国在内的许多国家，在解释房地产业的含义时，都指出房地产业的业务贯穿了组织房地产开发、开展房地产经营、中介和物业管理的全过程。也就是说，物业管理是房地产业的一个子产业。前面讲到的争取物业管理逐步地形成一个独立的新兴产业，是根据社会经济不断发展，产业分工越来越细的前景做出的预测，而不是当今的现实。要实现这个预测，需要很长的时间，而且要分两步走：第一步是建立起完善而比较兴旺的子产业，第二步是物业管理更加兴旺发达，在条件和时机成熟时，有可能上升为独立的母产业。物业管理虽然可能由子产业逐步地形成一个独立的新兴产业，但决不能进而包括房地产企业这个母产业。 

    发展物业管理任重道远，在我国，虽然有些城市成立物业管理企业早一些。但从全国范围来说，通过改革普遍地建立社会化、专业化的物业管理企业，还是近几年的事。可以说，现代物业管理在我国的发展，还处于方兴未艾的阶段。对于一个新兴的行业来说，发展的初期总是问题最多、困难最大的时期。

    除了新兴行业普遍存在的企业素质不高、机制不顺、法制不健全、市场行为不规范等问题外，我国发展物业管理还存在三个特殊的困难：一是，要由原来的公家包下来的简易的物业管理，转向社会化、专业化、现代化的物业管理；二是，要由原来广大居民只承担极少的物业管理费用，转向承担主要的物业管理费用；三是，物业管理发展的一个重要基础，是经济问题。我国在国家经济实力不够强，居民收入不够高的情况下推行物业管理，必然会遇到更多的困难。因此，解决上述诸多问题和困难，保证物业管理的兴旺发达，确实是任重而道远。当前我们必须把主要精力放在物业管理的专业化、社会化发展上，特别是突出地抓好综合型物业管理机构的发展，以促进物业管理能够发展得快一些、好一些。

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【转载】国内外物业管理基本特征对比

摘自《中外房地产导报》

（一）国外物业管理的基本特征分析

    “物业管理”一词同“物业”一样，亦来源于港台地区。然而，国内很多书籍和文献，都借助了Property Management（简称PM）或Real Estate Management（简称REM），作为物业管理的英文名称。从国外近几年的实践来看，现代意义的PM（或REM）与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差别，它一般体现出以下的具体特征。

1、内容及范围广义性

    从近几年的实践来看，国外开展的PM具有广义性的房地产管理含义，Robert K Gvin讲到：PM是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。而Alan Spedlding教授则进一步分析说：传统的PM未能从战略角度看待房地产管理问题，它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源，而往往能被认为是一个“负方术语”，是一项费用支出，仅仅为维持现状而运行管理……此外，传统PM忙于已建房屋资产（Built Asset）的管理，而忽视了它的其它潜在特征，如地段、功能、价格、空间等。他还说：由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相互联系的，故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。因此，PM的内容既应涉及房屋的开发建设，也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改造。 

　　从以上论述可见，近年来国外PM的内容与范围不断地在扩大，即从传统物业使用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。从系统理论来讲，这是一个合理的发展趋势。因为房地产产品是一个有机的综合系统，其产品的生产与使用，本身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。只有将其生产与使用的全过程相互联系起来系统考虑其管理问题，方能全面、科学地认识房地产产品对人们生产及生活所产生的效用及效益。 

2、物业管理的服务性特征 

　　从国外PM的产生与实践来看，PM具有第三产业的共同特征——服务性。世界上第一个房屋管理组织——“芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO）”成立之时就提出：“PM是应房屋业主的需求，而提供相应的管理服务”。而“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI）”的成立（于1922年），则进一步表明物业管理能够成为一个独立的社会服务行业。 

　　从国外近几年的PM实践来看，近年来国外PM的服务性更多地体现在它对企事业机构生产经营活动的辅助和支持方面。Alam Spedding教授在分析这种趋势时指出：由于70年代以来房地产市场供求关系的影响及发达国家经济形式的变化，企业建造投机性商业及办公用房在一定程度上大为减少，物业很轻易被转让的态度，已让位于一种更谨慎的处理物业的态度。美国的Jane Alder也指出：由于企业拥有物业的时间较房地产投资商长，这使得PM人员的工作更加稳定，因而可以长期承包这项业务，并做出长期的运作计划。由以上论述可见，近年来西方发达国家的企业，已普遍认识到80年代泡沫经济所带来的种种恶果。在房地产或物业的经营方面，逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念，并使房地产经营管理的理念出现了根本性的回归，即回到其为企业生产经营提供基本服务的基础上。例如，围绕企业经营目标对PM的要求，计划并落实企业各项业务活动开展所需要的场所（如自建、租赁或购置物业），提供物业使用所必须的服务（如房屋维修、设备运行管理及服务等），从而最终体现房地产或物业的管理，对企业生产经营的支持及辅助作用。 

3、“设施管理”模式的产生及其与PM的关系 

　　本世纪80年代以来，西方经济发达国家相继出现了一些名为“设施管理（Facility Management，FM）”的专业管理机构或公司。在80年代末期，这些国家相继产生了本国的设施管理专业协会，并于1989年共同发起和成立了一个新的国际性专业组织——“国际设施管理协会（International Facility Management Association，IFMA）”。 

　　FM表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念。具体来讲，这种观念是将物业作为一项支持企事业机构主营业务运转及改善其经营状态的主要资源，并将用户要求与物业功能有机结合起来，全面考虑物业寿命周期内的经济性、适用性、服务性等要求，从而达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合。 

　　FM与PM之间存在何种关系，这是西方近年来PM或FM方面的专家论述较多的问题。而其中具有代表性的观点，主要有以下三种： 

　　（1）Robert Kevin Brown的观点： 

　　PM是对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其它委托事项所进行的盈利性经营与管理。而FM则不以盈利为目标去进行物业的管理。它针对机构内部的客户，提供支持经营计划的优质的、有效率的服务。 

　　（2）Sandra Lambart的观点： 

　　FM与PM一样，也可进行盈利性的经营，但其并不完全等同于PM。FM有自己运作方式，特别是非物业设施的管理（如物业内计算机的管理），就不应包括在PM之内。 

　　（3）Alan Spedding的观点： 

　　FM是一种在企业发展战略指导下的PM，但它不同于传统的PM（即已建房屋财产的管理），FM是针对企事业机构的生产经营目标而提供的PM服务。在实践中，FM将贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运行管理的全过程之中。 

　　从西方国家近几年的PM及FM实践来看，第（1）、（2）种观点都与实际情况有一定的偏差，而第（3）种观点则较为符合实际。如有关FM的盈利性，从西方国家近几年的FM实践来看，已有很多的企业的FM，是来自于外部的盈利性FM公司，而据美国“资产信息（Asset Information）”杂志的调查，1996年初80％的委托人对外部FM服务表示满意，尽管这些FM公司是盈利性的企业。同样，第（2）种观点中，对物业的狭义的理解，也是不符合实际情况的。随着科学技术的进步及智能建筑的不断出现，计算机及通讯系统已与建筑物密切联系起来，已成为建筑物必要的附属部分。故物业本身的含义在不断地发展、扩大，而采用静态的，将物业仅仅视为传统的建筑物或房屋的观点，也是错误的。因此，笔者赞同Alan Spedding教授的观点，即FM与现代PM最大的区别，在于FM是为企事业机构的经营目标提供的PM服务，它是PM体系中的一部分。而现代意义的PM服务，则是包括企事业机构PM服务与人们居住生活PM服务的总和。 

（二）国内物业管理的基本特征分析 

　　我国物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。 

　　从近几年有关机构和人士对物业管理的研究来看，我国物业管理主要表现出以下特点。 

1、物业管理内容的狭义化 

　　我国物业管理内容的狭义化，主要体现在国内有关机构或人士对物业管理概念的狭义性理解。以下是国内一些有代表性的观点。 

　　（1）认为物业管理是由专门的机构和人员，依照合同或契约，对已经验收投入使用的各类房屋及附属设施、场地的经营管理，同时也包括对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 

　　（2）认为物业管理是按合同开展的以物业养护维修、保值增值及核心的计划、组织、协调等经济活动，它同时包括为使用人开展的清洁、绿化、维修等多种服务，但物业管理不包括房地产投资、开发、交易等经营活动。 

　　（3）认为物业管理是受业主委托对现有物业进行的，以期正常发挥物业的功能，保持正常的生活和工作秩序。而不是生产（建造）物业，也不经营物业，其提供的“产品”是劳务（包括服务）。 

　　上述三种观点，尽管表达方式各异，但其对物业管理基本概念的解释，均体现出“物业管理=物业使用期管理”这样一个特点。而正是由于这样一种思路，国内物业管理一般都把房地产投资决策、房地产开发建设管理、物业租售经营等经营过程或内容，排除在物业管理之外，这样便产生了范围与内容狭窄的“狭义性物业管理”。 

2、物业管理服务的低层次化与物业管理职能的社会化 

　　从上述三种观点来看，我国物业管理的开展，表现出了专业化与社会化两个重要特征。从专业化角度来看，物业管理一般是由专业的物业管理机构按合同或契约，为业主或使用人提供维修、绿化、保安、清洁等专业服务。当然这种专业服务的提供者是多元化的，即除了物业管理公司外，也包括绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司。　从我国物业管理实践来看，这种专业化趋势发展得很快，全国专业的物业管理公司已从1994年的4000家发展到1998年的8000家。物业管理专业服务人员，也在4年中增加了近90万人。然而，我们应当注意到的是，我国的物业管理专业组织一般都是劳动密集型企业;它们所提供的服务也多为专业层次较低的保安、清洁等专项服务;而为众多企事业机构提供物业寿命期内高层次经营管理服务的机构，则相当之少。因此，我国目前的物业管理服务，仍然处于低级阶段，表现出低层次化的特征。 

　　从社会化角度来看，我国物业管理除了带有房屋管理的性质外，还带有比较明显的社会服务性质，其具体表现在以下方面： 

　　（1）专业服务的社会化。如物业管理中，除了房地产管理本身所涉及的房屋维修、设备维修之外，还包括了清洁、保安、绿化等属于社会服务性质的内容。 

　　（2）非专业服务进入物业管理。物业管理中的非专业服务业务，是指物业管理中的特约服务或多种经营服务。在我国物业的实践中，这些服务目前已渐渐融人物业管理中，成为物业管理的一个必要的组成部分。如在住宅物业管理中已渐渐融入了家务代办、教育、卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等社区服务的项目。而在写字楼等商业楼宇的物业管理中，则融入了通信服务、金融服务、餐饮服务、文案服务、计算机应用服务等项目。 

　　由此可见，我国物业管理的职能，已不仅仅停留在房地产管理的职能方面。它还结合了社会服务业的众多服务内容，出现了服务范围的大众化与管理职能的社会化。而这种特征，在国外物业管理的开展中是比较少见的。因此，物业管理的社会化，是我国物业管理实践的一个比较突出的特征和创新。

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