【翻译】路透社：投资者发掘逆境中的亚洲地产市场价值

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香港（路透社）2008年11月24日 By Jun Ebias

现在，亚洲遍体鳞伤的地产市场开始吸引来自日本、澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡的顶尖投资者。

其该地区总监David Edwards表示，希望这笔投资能够帮助上述两个市场尽快从金融危机中恢复过来。

荷兰国际集团旗下的ING Real Estate计划追加在亚洲市场的投资至10亿美元，与此同时，“许多欧洲的投资者都希望涉足该区域的市场。” Asia Pacific公司的管理总监Nicholas Wong说。

“ING在中国和日本有大量的投资，”Wong说，“其中在中国地产市场的投资市值已达7亿5千万美元。”

Wong表示，许多亚洲地产市场的市值已从最高峰滑落了30%—40%。而路透社上周进行的一项调查显示，分析家们认为香港和新加坡的地产市场价格在明年还会下跌至少五分之一。

“我们的客户大都来自英国和欧洲大陆，他们通常只投资本地市场，”Wong说，“但是现在，他们把目光转向了全球，尤其是在亚洲。”

由于香港、日本和新加坡的经济不景气，亚洲的地产开发商们正咬紧牙关同不断下降的需求和紧缩的信贷作斗争，即便各国央行纷纷出台了调低贷款利率的旨在鼓励市场复苏的政策，这种局面仍未好转。

香港金融管理局在上个月已两次调低了基本利率，而中国大陆央行自从九月中旬以来业已三次削减贷款成本。

“在亚洲地区，破产风险仍居高不下，大多数金融机构尚未走出困境，”香港渣打银行的经济学家Kelvin Lau说，“这也是总体贷款情况还没有恢复正常的原因。”

在日本，超过400家中小型地产开发商在苦苦挣扎，它们所能获得的贷款额度大幅缩减，造成住宅市场局面一片冷清。

但是，困难的环境并没有阻止投资者们小心翼翼进入亚洲地产市场的步伐。

“目前市场处于难以想象的困难境地，但是，我们仍在小心观望。”LaSalle公司的Edwards说。

LaSalle公司目前在亚洲的投资总额已达100亿美元，其中半数在日本。Edwards还表示，公司同样重视澳大利亚和中国的情况。

还有部分投资者对局部市场的复苏表示乐观。

Invesco Real Estate Asia总经理 Cheng Soon Lau认为，中国的房地产市场或许会在未来6个月内趋于稳定，并在2年内复苏，这一进度远快于其他亚洲国家。

Invesco公司计划通过购买写字楼和住宅，直接进入中国大陆、日本、香港和新加坡市场。

 Henderson Global Investors亚洲地产部总监 Chris Reilly表示，基金公司的经理人现在对于投资者撤回资金的担忧慢慢降低。

Reilly说：“到目前为止，除了07年末至08年初零售业投资者情绪悲观时期，并未出现大规模资金撤回的情况。”

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原文如下：

Investors see value in battered Asian property

By Jun Ebias

HONG KONG (Reuters) - Asia's battered property markets are starting to attract strong interest from investors, with Japan, Australia, China, Hong Kong and Singapore among their top picks in the region.

Property fund manager LaSalle Investment Management, which raised a $3 billion fund in August, expects Hong Kong and Singapore to recover first from the financial turmoil, its regional director David Edwards said.

"We are seeing a decline in values throughout the region. There are properties that are being sold at much lower prices than the market's perception of their values," Edwards said.

ING Real Estate plans to double its investments in Asia to $1 billion, with most of its investors in Europe wanting to diversity into the region, said the firm's Asia Pacific managing director Nicholas Wong.

ING invested mostly in China and Japan, he said, and was now marketing a $750 million fund to build Chinese housing.

Several Asian markets were already 30-40 percent off their peaks, Wong said. And a Reuters poll last week found that analysts believe Hong Kong and Singapore prices are set to fall by at least a fifth in the next year.

"Most of our clients are from the U.K. and Europe and traditionally, they invest only at home," Wong said. "Now, they want global exposure and most of them want to go to Asia for diversification."

With Hong Kong, Japan and Singapore in recession, Asian developers are battling falling demand and tighter credit, even after efforts by central banks to encourage lending by slashing key rates.

In Hong Kong, the de facto central bank has lowered its base rate twice in the last month, while in China, monetary authorities have cut borrowing costs three times since mid-September.

"The risk of bankruptcies are still higher throughout Asia and most financial institutions are not out of the woods yet," said Kelvin Lau, economist at Standard Chartered Bank in Hong Kong. "That's why overall lending conditions have not yet returned to normal."

In Japan, more than 400 small and medium-sized developers have gone out of business this year as the residential market slowed and as credit dried up.

But the tough environment is not stopping property investors from prowling the region for bargains.

"The present environment is incredibly difficult. As a business, we are taking a cautious approach. But we are still looking," said LaSalle's Edwards.

LaSalle had so far invested $10 billion in Asia and nearly half of the amount was in Japan, Edwards said. The company was also keen in Australia and China, he added.

Other investors were optimistic that some property segments would recover soon.

China's ailing housing market, for instance, may stabilize in about six months and recover in two years, before most other Asian countries, said Cheng Soon Lau, managing director at Invesco Real Estate Asia.

Invesco is planning to invest directly in China, Japan, Hong Kong and Singapore, buying office blocks and building housing.

Managers of securities funds are becoming less worried that investors will withdraw money, according to Chris Reilly, director of property for Asia at Henderson Global Investors.

"Right now, there is really not much redemption," Reilly said. "The cycle of redemption was more severe in the last 2007 and early 2008, the period when retail investors are quite scared."